Kalkulator kredytu hipotecznego

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitału (część kredytu, którą oddajesz) i odsetek (kosztu pożyczenia tego kapitału). Przy racie stałej (annuitetowej) co miesiąc płacisz tyle samo, ale w pierwszych latach większość tej kwoty to odsetki. Przy racie malejącej kapitał jest stały, a odsetki maleją wraz ze spłatą - w efekcie pierwsza rata jest wyższa, ale całkowity koszt kredytu mniejszy.

Z czego składa się oprocentowanie

Oprocentowanie zmienne to suma stawki referencyjnej (WIBOR 3M, WIBOR 6M lub WIRON 1M) i marży banku. Stawka referencyjna zmienia się co 3 lub 6 miesięcy w zależności od umowy. Marża jest stała przez cały okres kredytowania i ustalana indywidualnie przez bank. Oprocentowanie stałe zamraża obecną stawkę na 5–10 lat - chroni przed wzrostem stóp, ale nie korzysta ze spadku.

Wkład własny i LTV

LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy LTV (większy wkład), tym niższa marża. Banki w Polsce wymagają minimum 10–20 % wkładu własnego. Powyżej 80 % LTV najczęściej wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu, które podnosi efektywny koszt o 0,1–0,3 pp w pierwszych latach.

Stress test - dlaczego to ważne

W latach 2022–2023 WIBOR wzrósł z 0,1 % do 7,5 % w półtora roku. Raty hipoteczne podwoiły się. Kalkulator pokazuje, jak Twoja rata zachowa się przy hipotetycznym wzroście stóp o 1, 2, 3 punkty procentowe. KNF wymaga od banków, by przy badaniu zdolności kredytowej dodawały bufor 2,5 pp - uczy ostrożności, której warto się trzymać samodzielnie.

Czego ten kalkulator nie liczy

Brakuje na razie ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisu hipoteki, zwykle 2–12 miesięcy podwyższonej marży), ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia życia, opłaty za wycenę i opłaty notarialne. Realny koszt całkowity zwykle przekracza wynik kalkulatora o 5–15 %. Ten zakres wyświetlimy w kolejnej wersji narzędzia.