Zdolność kredytowa
Maksymalna kwota kredytu hipotecznego zgodna z Rekomendacją S KNF. Bufor +2,5 pp dla zmiennej stopy.
| Wkład własny (LTV) | Maks. cena nieruchomości | Wkład własny w zł |
|---|---|---|
| 10 % wkładu (LTV 90 %) | 339 271 zł | 33 927 zł |
| 20 % wkładu (LTV 80 %) | 381 680 zł | 76 336 zł |
| 30 % wkładu (LTV 70 %) | 436 205 zł | 130 862 zł |
| 40 % wkładu (LTV 60 %) | 508 906 zł | 203 563 zł |
FAQ
Dlaczego kalkulator pokazuje więcej niż bank zaproponuje?
Banki używają własnych modeli scoringowych z BIK, scoringiem behawioralnym, stażem pracy, branżą. Nasz kalkulator pokazuje teoretyczną zdolność z bufora KNF - to górna granica. Realna oferta banku może być o 10-30 % niższa, szczególnie po czerwcu 2026, kiedy KNF zaostrzy wymogi dotyczące realnych kosztów utrzymania.
Co to jest DStI?
Debt Service to Income - stosunek miesięcznej raty do dochodu rozporządzalnego. KNF (Rekomendacja S, czerwiec 2023) zaleca cap: 40 % dla dochodów poniżej średniej regionalnej (~7 000 zł netto), 50 % powyżej. Nasz kalkulator automatycznie dobiera próg na podstawie dochodu netto.
Co zmieni się od czerwca 2026?
KNF wprowadza nowe wymogi: banki muszą używać REALNYCH kosztów utrzymania (zamiast social minimum), analizować subskrypcje, dining-out, leasing. Maksymalny okres kredytu - 25 lat. Faktyczne efekty: zdolność dla typowej rodziny może spaść o 15-25 %. Już dziś wpisz realne koszty, a nie 1 200 zł social minimum.
Dlaczego oprocentowanie stresowane jest wyższe od rzeczywistego?
Rekomendacja S KNF z czerwca 2023 wymaga, by banki liczyły zdolność z buforem +2,5 punktu procentowego dla zmiennej stopy (zwykle WIBOR + marża). Dla stałej stopy z minimum 5-letnim okresem stałości - bez bufora. Stresowane oprocentowanie zabezpiecza klienta przed wzrostem rat (jak po 2022 r., gdy stopy poszły z 0,1 % do 7,5 %).
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Większy wkład własny obniża LTV, a tym samym marżę i wymaganą kwotę kredytu. Wybór stałej stopy na 5+ lat zdejmuje bufor 2,5 pp z liczenia zdolności. Współkredytobiorca dokłada drugi dochód do pułapu. Mniej oczywiste: zamknij niepotrzebne karty kredytowe - każdy 1 000 zł dostępnego limitu bank traktuje jak 30 zł pseudo-raty, nawet jeśli karty nie używasz. Spłata krótkoterminowych zobowiązań przed wnioskiem też pomaga.
Czego kalkulator nie pokazuje
Kalkulator zdolności kredytowej działa na założeniu KNF i pokazuje teoretyczny pułap. Realna decyzja banku zależy od scoringu BIK (1-100 pkt), historii kredytowej, stażu pracy, branży, struktury wpływów (regularne pensje vs zlecenia), kart kredytowych z dostępnym limitem, BIK Score Forecasting (model przyszłej spłacalności). Każdy z tych czynników może obniżyć ofertę o 10-30 % od pułapu teoretycznego.
Po szoku stóp 2022 (WIBOR z 0,1 % na 7,5 % w 11 miesięcy) banki zaostrzyły scoringi. KNF Rekomendacja S z czerwca 2023 wprowadziła obowiązkowy bufor +2,5 pp na zmienną stopę. Czerwiec 2026 to kolejna ważna data - nowe zasady wymuszają REAL koszty utrzymania, nie social minimum. Realnie spadek zdolności dla typowej rodziny: 15-25 %. Najbardziej dotyka młode pary z dwóch kasek: bank widzi rzeczywiste wydatki na Spotify, Netflix, dostawy jedzenia i to obniża „dochód rozporządzalny" o kwoty, które dotąd były pomijane.
Strategia obejścia: wybierz stałą stopę na 5+ lat (brak bufora), partnera/żonę jako współkredytobiorcę (sumujące się dochody), realnie zmniejsz wydatki przez 6 miesięcy przed wnioskiem (banki analizują 3-6 miesięcy historii konta). Karta kredytowa z limitem 20 000 zł = pseudo-rata 600 zł nawet jeśli nie używasz - zamknij niepotrzebne limity.